Elektronik Yüksek Mühendisi, TÜSİAV İstanbul İl Koordinatörü ve Ticari Hayat Gazetesi yazarı Begüm Öncü’nün bu haftaki konuğu, Silivri Emlak Müşavirleri ve Komisyoncuları Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Altınkök oldu.
Begüm Öncü, Mustafa Altınkök ile Türkiye’deki emlak sektörünü, emlak piyasasını, toprak yatırımını ve gayrimenkul satın alınırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini konuştu.
Begüm Öncü (B.Ö.): Bu haftaki konuğum, Silivri Emlak Müşavirleri ve Komisyoncuları Derneği (SEMDER) Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Altınkök.
SEMDER Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Altınkök, aynı zamanda başarılı bir emlak yatırım uzmanı. Bu konuda birçok ödüle layık görülmüş, sektörde oldukça tecrübeli, birçok yatırımcının da güvenle çalıştığı bir isim.
Mustafa Bey, öncelikle bu röportajı kabul ettiğiniz için size çok teşekkür ederim. Okurlarımızla çok faydalı bilgiler paylaşacaksınız. Röportajımıza başlarken sizi biraz tanıyabilir miyiz?
Mustafa Altınkök (M.A.): Ben de bu röportaj için size çok teşekkür ederim. Sektörde oldukça eski sayılırız. Çalışmalarımızı yürütmekte olduğum bir emlak değerleme ofisim var. Markamız bünyesinde 20 yıllık bir geçmişimiz, marka tescillerimiz, İstanbul Ticaret Odası üyeliğimiz ile birlikte Silivri ve Trakya bölgesinde faaliyet göstermekteyiz. Bölgesel gelişmeler, yeni yatırım bölgelerinin tespiti bizler için çok önemli birer unsur olup “doğru fiyat doğru kazanç” düşüncesi ile hizmet vermekteyiz.
(B.Ö.): Silivri Emlak Mūşavirleri Derneği Başkanı olarak dernek çalışmalarınızdan bahsedebilir misiniz?
(M.A.): SEMDER, bölgemizde kurumsal ve kayıtlı emlak firmalarının bir araya geldiği, 2007 yılında kurulmuş bir dernektir. Derneğimizin misyonu; bölgemizdeki emlak sektörüne kalite ve hizmet anlayışı kazandırmak, yenilikçi bir bakış açısı getirmek, kayıt dışı emlakçılık ile mücadele etmektir. Derneğimiz, üyelerimizin günümüz koşullarına uygun olarak mesleki eğitim ve belgelerini alabilmesi için oluşturulan bir yapıdır. Aynı zamanda sektörde karşılaşılan sorunlarda da tüm emlak sektörü çalışanlarının yanında olabilmek adına çalışan bir derneğiz. 2020 yılında bölgemizde marka tescili olan ilk ve tek sektörel dernek olduğumuz bilgisini de paylaşmak isterim.
(B.Ö.): Mustafa Bey özellikle pandemi sonrası insanların organik yaşama eğilimi ve müstakil bir hayat tercihi daha fazla ön plana çıktı. Bu durumu emlak piyasası için nasıl değerlendiriyorsunuz?
(M.A.): Pandemi sonrası insanların böyle durumlarda yaşayabilecekleri, ihtiyaç anında kullanabilecekleri ve hayatlarını devam ettirebilecekleri yerleri arama isteği hızla arttı. Şöyle ki “Küçük bir yerim olsun” düşüncesi doğrultusunda gerektiğinde hafta sonları hobi amaçlı amatör olarak tarım-bahçe işleri için özellikle tarla ve arsaya yoğun talep oluştu. Bununla birlikte emlak fiyatları da aşırı yükseliş gösteriyor. Ana tema olarak “Pandemi veya deprem olursa gidebileceğim toprağım olsun” fikri ve aynı zamanda “Elimdeki nakdi birikim ile yapabileceğim en iyi yatırım, toprak” düşüncesi ile toprağa yatırım, en iyi yatırım aracı oldu. Bu talep ve düşünceler de emlak piyasasına büyük ivme kazandırıyor.
(B.Ö.): Ekonominin hızlı değişkenlik gösterdiği bu zamanlarda emlak piyasasının son durumunu nasıl değerlendiriyorsunuz?
(M.A.): Ekonomideki değişimler ve artan fiyatlara karsı insanlar ellerindeki birikimlerinin heba olmaması veya yaşanan olumsuzluklardan en az etkilenilmesi için yatırım yapmaya yöneliyor. Paranın değerini uzun vadede koruyacak ve kazanç sağlayacak yatırım aracı olarak da toprak alımı ön plana çıkıyor. Emlak piyasasında yatırımcının yatırımını yaparken hisseli ve kooperatif adı altında yapılan hisse satışlarında temkinli olmaları gerektiğine dikkat çekmek isterim.
(B.Ö.): Siz gayrimenkul alanında piyasayı çok yakından takip eden, bölgeyi iyi analiz eden birisiniz. Bir yatırım tavsiyesi değil elbette ama sizce son dönemde en iyi yatırım aracı olarak hangi seçenekler ön plana çıkıyor?
(M.A.): Son dönemlerde özellikle İstanbul’un batıya açılan kapısı Silivri’yi çok önemsiyorum. Trakya bölgesinde son üç yıldır var olan emlak gayrimenkul hareketlerinden çıkarımım, yatırımcının ilk tercihinin müstakil tapulu arsa veya tarla olduğu yönünde. Ayrıca İstanbul’da şehir yaşamından kaçmak isteyen bir grup yatırımcı da bütçesine göre lüks olmayan ve bahçe kullanımı rahat olan müstakil evleri tercih etmekte. Yatırıma acık olan arsa ve tarla seçeneklerinin her zaman önceliğini koruyacağı, yatırımcıya kazandıracağı görüşündeyim.
(B.Ö.): Toprak yatırımının önemine ve yoğun talep gördüğüne dikkat çekiyorsunuz. Toprak yatırımları da kendi içinde birçok çeşitliliğe sahip. Bu bağlamda arsa, tarla ve bağ statüsündeki toprak yatırımlarının farklarından bahsedebilir misiniz?
(M.A.): Arsa 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre yapılaşmaya acık imarlı olan yasal şartlar yerine getirildiğinde yapınızı yapabileceğiniz bir emlak cinsidir. Fakat en önemli konu, daha önceki maddelerde değindiğimiz gibi, müstakil tapu olmak şartı ile hisseli olan bir arsada tüm hisse sahipleri rıza göstermeden hiçbir işlem yapılamaz. Tarla olarak yapılan bir yatırımda metrekaresi büyük olan yerler tercih edildiğinde doğru bir yatırım olmuş olur. Tarlanın geleceğe yatırım olarak düşünülüp lokasyon olarak ana yollara, köylere, kadostrol yollara yakın yerlerde ve köylerde alınmasını öneriyoruz. Bu maddeler dikkate alınarak yapılan yatırımın getirisi daha iyi sonuçlar sağlayacaktır. Bağ veya zeytinlik statü olarak farklı gibi algılansa da eğer bölgesindeki imarlı alanda değilse, arsa olmayıp tarla vasfındadır. Ticari amaç güdenlerin zeytinlik ve bağ alımları büyük metrekarelerde özellikle şirketler acısından tercih edilmekte. Sonuç olarak toprak yatırımı kapsamında arsa, tarla veya bağ seçenekleri, bölgesel yatırımların ve değerlemelerin en iyi şekilde yapıldığı yatırım araçlarıdır.
(B.Ö.): Toprak yatırımı son dönemde oldukça ön plana çıkıyor. Satın alımlarda nelere dikkat edilmeli?
(M.A.): Toprak yatırımı, ülkemizde her zaman yatırım araçları arasında en önemli seçenek olarak ön planda olacak. Çünkü küçük veya nitelikli yatırımcı, enflasyona karşı yenilmeyen tek yatırımın toprak olduğunu her zaman yaşayarak görmüştür. Satın alımlarda dikkat edilmesi gereken en önemli hususlar ise hisseli yerler ve kooperatif hissesi alımlarıdır. Mümkünse müstakil yani tek tapu olarak nitelendirdiğimiz yatırımlar sizin en büyük güvencenizdir. Özellikle yeni gelişen, fiyat artışlarının henüz oluşmadığı ve ana arterlere yakın, aynı zamanda şehir akslarına fazla uzak olmayan bölgelerdeki yatırımlar, en iyi yatırım alternatifleridir.
(B.Ö.): Peki bir gayrimenkul satın alırken nelere dikkat etmeliyiz?
(M.A.): Gayrimenkul satın alırken muhakkak bölgede bağlı olunan belediyede taşınmazın tapu ve imar sorgulamasını yaptırın. Yapının teknik özellikleri, durumu ile ilgili bilgi alınması çok önemli. Yol durumu, konumu, yeşil alan imar notları hakkında mutlaka bilgi sahibi olunmalı. Ayrıca taşınmaza ait tapunun üzerinde gerekli araştırma yapılarak hisseli olup olmadığı, müstakil bir parsel ise parselin durumu, haciz, ipotek gibi kısıtlayıcı unsurlar var mı gibi konular araştırılmalıdır. Bunun için de bölgesini iyi bilen Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi (TTBS) ve Mesleki Yeterlilik Kurumu (MYK) belgeli ve resmi kayıtlı gayrimenkul uzmanlarıyla çalışılmasını tavsiye ediyorum.
(B.Ö.): Son olarak sivil toplum kuruluşları hakkındaki düşüncelerinizi merak ediyorum. Ben de Türk Sanayici ve İş Adamları Vakfında İstanbul il koordinatörü olarak görev yapmaktayım. Siz de bir dernek başkanısınız. Ülkemizdeki sivil toplum bilincini nasıl değerlendiriyorsunuz, sivil toplum kuruluşları hakkındaki görüşlerinizi öğrenebilir miyim?
(M.A.): Sivil toplum bilinci bakımından gelişmiş ülkelere nazaran çok geri durumdayız. Dernekler ve sivil toplum kuruluşları yalnızca belli bir grubun tekelinde odaklanan kuruluşlar olarak kâğıt üzerinde kalmakta olup yöresel ve kurumsal çalışmalar üretebilecek durumlar için çok yeterli olmadığımızı düşünüyorum. Silivri Emlak Müşavirleri ve Komisyoncuları Derneği olarak tüm çalışmalarımızda temel amacımız, emlak sektöründe kayıtlı TTBS ve MYK belgeli sektörel kuruluşlara ve bu kuruluşların yöneticilerine; gelişen bölgeler, kurumsal çalışmalar ile ilgili katkılar sağlamak. Ticaret konumuz olan emlak/emlak danışmalığı ile ilgili olarak üyelerimize ihtiyaç duydukları hizmeti sağlamak için çalışmaya devam ediyoruz.
(B.Ö.): Çok kıymetli bilgiler paylaştınız, çok teşekkür ederim. Röportajımızın sonunda neler söylemek istersiniz?
(M.A.): Emlak sektörü, ülkemizde yatırımcıların ve piyasaların gelişen yatırım araçlarına göre ekonomik bir lokomotif konumundadır ayrıca sektörün ülke ekonomisine değişik konular bazında katkıları büyüktür. Artan nüfus, gelişen bölgeler, yeni yatırım alanları ile birlikte şehirlerin gelişmesi, değişmesi kaçınılmazdır. Bundan dolayı da muhakkak sektörel olarak yasalar ve yönetmeliklerle belirlenmiş olan bir emlakçılık kanununun, düzenlemelerinin yapılması gerektiğini düşünüyorum. Bu durum hem sektör olarak bizlerin hem de yatırımcının korunması açısından önemli bir ihtiyaçtır. Tüm yatırımcılara tavsiyemiz; bölgesi hakkında çalışmalar yapan ve bölgesini tanıyan, gerçekten bölgesinde hâkimiyeti olan, TTBS ve MYK belgeli, kayıtlı emlak ofisleri ile çalışılmasıdır. Sizlere de çalışmalarınızda başarılar dilerim Begüm Hanım.
