Küresel ekonomi üzerinde meydana gelen değişimler, mülkiyet hukukunun geleneksel sınırlarını zorlamayı sürdürüyor. Son dönemlerde özellikle Avrupa ülkelerinde yaygınlaşırken, Türk Medeni Kanunu’nda ise kuru mülkiyet olarak da bilinen çıplak mülkiyet satışı, gayrimenkul piyasasında kilit bir yatırım enstrümanı olarak dikkat çekmektedir.
Hukuki alanda bir gayrimenkulün mülkiyeti "çıplak mülkiyet" ve "intifa hakkı" olmak üzere iki ana bileşenden meydana gelmektedir. Çıplak mülkiyet satışı gerçekleştirildiğinde alıcı evin resmi sahibi (maliki) durumunda olurken, evi kullanma, orada yaşama veya kiraya vererek gelir elde etme hakkı (intifa hakkı) satıcıda kalmaya devam eder. Söz konusu bu gayrimenkul biçiminde alıcı, gayrimenkulün tam kullanım hakkını intifa hakkı son bulduğunda kazanabilir.
Avrupa’da Yaşam Kalitesini Artırma Aracı
Nüfusun hızlı bir biçimde yaşlandığı Avrupa’da, çıplak mülkiyet satışı bir tür "modern emeklilik finansmanı" biçiminde değerlendirilmektedir. Miras bırakacak yakını bulunmayan ya da nakit ihtiyacı olan yaşlı vatandaşlar, yaşadıkları evden ayrılmadan mülklerini rayiç bedelin yüzde 40 ila 60 oranında altında fiyatlarla satışa çıkarabilmektedir. Böylelikle satıcılar, hayattayken önemli bir nakit kaynağına erişerek yaşam kalitelerini yükseltirken, yatırımcılar da uzun vadeli ve düşük maliyetli bir portföy oluşturma imkanı elde edilmektedir.
Yatırımcı için Vergi ve Bakım Avantajı
Yatırım perspektifi kapsamında değerlendirildiğinde çıplak mülkiyet sahibi olmanın operasyonel avantajları öne çıkmaktadır. Kanun gereği, evin emlak vergisi, rutin bakım masrafları ve diğer kullanım maliyetleri evde oturmaya devam eden intifa hakkı sahibine aittir. Çıplak mülkiyet sahibi, yalnızca binanın ana yapısını ilgilendiren büyük tamiratlardan sorumlu tutulmaktadır. Bu durum, yatırımcı için bekleme süresince ek maliyetleri en aza indirmektedir.
Türkiye’de Miras Yönetiminde Kullanılıyor
Türkiye’de çıplak mülkiyet devri, bugüne dek daha çok aile içi miras planlaması çerçevesinde tercih edildi. Ebeveynlerin vefat sonrası meydana gelebilecek hukuki ihtilafları engellemek için tapuyu çocuklarına devredip, kendi kullanımlarını intifa şerhi ile güvence altına almaları yaygın bir uygulama olarak yapılmaktadır. Bununla beraber küresel trendlere ek olarak, Türkiye’deki gayrimenkul yatırımcılarının da bu modeli ticari bir seçenek olarak ele alınmaya başladığı gözlemlenmektedir.
