Türkiye’de gayrimenkul yatırımı, birçok vatandaş için en güvenilir yatırım aracı olarak görülmeye devam ediyor. Ancak konut, arsa veya iş yeri satın alma sürecinde yapılan küçük hatalar, alıcıyı yıllarca sürecek hukuki ve mali sorunlarla karşı karşıya bırakabiliyor.
Bu noktada devreye giren Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ (MKK GABİM), vatandaşların bilinçli hareket etmesini sağlamak amacıyla üç ayrı rehber yayımladı.
Hazırlanan rehberlerde, konut, arsa ve iş yeri alımlarında dikkat edilmesi gereken hukuki ayrıntılardan mali yükümlülüklere, tapu işlemlerinden deprem riskine kadar pek çok kritik başlık ele alınıyor.
Konut Alırken Yapılan Hatalar Büyük Kayıplara Yol Açabiliyor
MKK GABİM’in yayımladığı Konut Alım Rehberi, ev sahibi olmak isteyenlerin en sık yaptığı hatalara dikkat çekiyor. Rehbere göre, satın alınacak konutun fiyatı mutlaka benzer özelliklere sahip diğer konutlarla karşılaştırılmalıdır. Bu karşılaştırma için emlak ilan siteleri kullanılabilir, bölgedeki emlak danışmanlarından görüş alınabilir veya Sermaye Piyasası Kurulu’ndan lisanslı kuruluşlara değerleme raporu hazırlatılabilir.
Rehberde alıcıların yalnızca konutun satış bedeline odaklanmaması gerektiği vurgulanıyor. Tapu harcı (alıcı ve satıcı için ayrı ayrı yüzde 2), tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK gibi ek maliyetlerin de hesaplanması önem taşıyor.
Tapuda dikkat edilmesi gereken en önemli ayrıntılardan biri, taşınmazın niteliğidir. Konutun tapu senedinde “konut” veya “mesken” ibaresinin bulunması gerekir. Türkiye’de sıkça karşılaşılan bir durum, “depo” veya “ofis” olarak kayıtlı taşınmazların fiilen konut olarak kullanılmasıdır. Ancak bu durum, hukuken geçerli sayılmadığından ileride ciddi sorunlara yol açabilir.
Bunun yanı sıra konutun kat mülkiyetine mi yoksa kat irtifakına mı sahip olduğu mutlaka incelenmelidir. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapılar için geçerlidir. Yapı iskan izni aldıktan sonra ise tam mülkiyet hakkı sağlayan kat mülkiyetine geçiş yapılmalıdır.
Arsa ve Arazi Alımlarında Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
MKK GABİM’in hazırladığı ikinci rehber, arsa ve arazi alacaklara yol gösteriyor. Rehbere göre, alınacak taşınmazın fiyatı mutlaka emsal değerlerle karşılaştırılmalıdır. Ancak yalnızca fiyat değil, tapuda yer alan şerhler ve irtifak hakları da alım kararında belirleyici rol oynar.
Tapu kayıtlarında yer alan “kamu haczi şerhi”, “kamulaştırma şerhi”, “arkeolojik sit alanı” veya “imar düzenlemesine alınmıştır” gibi ibareler alıcı açısından büyük risk taşıyabilir. Bu nedenle tapu senedi ile tapu kayıt belgesi karşılaştırılmalı ve olası farklılıklar ilgili tapu müdürlüğünden sorgulanmalıdır.
Arsa veya arazi alımında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, taşınmazın hisseli olup olmadığıdır. Eğer taşınmaz çok ortaklıysa, diğer hissedarların muvafakati alınmalıdır. Ayrıca arsanın güncel imar durumu, parselin imarlı olup olmadığı, cephe ve derinlik şartları, sit alanı durumu ve bölgenin yapılaşma potansiyeli mutlaka araştırılmalıdır.
Arazi alımlarında zemin yapısı, ulaşım ve altyapı durumu ile bölgedeki kamulaştırma ve toplulaştırma işlemleri incelenmelidir. Çevre düzeni planı, arazinin gelecekte hangi amaçlarla kullanılacağını ortaya koyar. Bu nedenle tarım, sanayi veya konut alanı gibi planlamalar alım kararını doğrudan etkileyebilir.
İş Yeri Alırken Yalnızca Fiyat Değil, Hukuki Durum da İncelenmeli
MKK GABİM’in üçüncü rehberi, iş yeri almayı düşünenlere rehberlik ediyor. Rehbere göre, iş yerinin fiyatı mutlaka benzer özellikteki diğer taşınmazlarla karşılaştırılmalıdır. Tapuda taşınmazın “iş yeri” veya “dükkân” olarak kayıtlı olması da büyük önem taşır.
Konut alımlarında olduğu gibi, iş yeri alımlarında da kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark bilinmelidir. Bunun yanında ipotek, haciz ve şerh kayıtları titizlikle incelenmelidir. Özellikle “riskli yapı” veya “kamulaştırma şerhi” gibi kayıtlar, yatırımcılar için ciddi risk oluşturabilir.
İş yeri alırken yalnızca tapu kayıtları değil, binanın deprem dayanıklılığı, taşıyıcı sistemleri, aidat ve ortak giderleri ile yönetim planı da göz önünde bulundurulmalıdır. Ayrıca yapı ruhsatı, imar durumu ve varsa yıkım kararları mutlaka araştırılmalıdır.
