Türkiye gayrimenkul piyasasında dengeler değişmeye devam ediyor. Yatırımcıların ve ev sahibi olmak isteyen vatandaşların merakla beklediği Kasım ayı verileri, piyasadaki makasın açıldığını gösterdi. Endeksa tarafından açıklanan rapora göre, Türkiye genelinde satılık konut fiyatları kasım ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 28,4 oranında nominal artış kaydetti. Ancak yüksek enflasyon verileriyle karşılaştırıldığında, konutun reel getirisi eksiye düşerek yüzde 2,7 oranında değer kaybetti. Piyasada oluşan bu yeni tabloda Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 4 milyon 650 bin TL seviyelerine ulaşırken, yatırımın geri dönüş süresi ortalama 14 yıl olarak hesaplandı.
Başkent Ankara Yatırımcıyı Güldürdü
Açıklanan verilerin en dikkat çekici detayı Başkent Ankara'da gizli. Türkiye'nin üç büyük metropolü arasında yatırımcısına en çok kazandıran şehir Ankara oldu. İstanbul ve İzmir'de reel kayıplar daha derin hissedilirken, Ankara konut piyasası pozitif ayrıştı. Verilere göre Ankara'da konut satış fiyatları yıllık bazda yüzde 35,6 oranında artış gösterdi. Bu artışla birlikte Başkentte ortalama bir konutun satış fiyatı 4 milyon 341 bin TL seviyesine dayandı. Daha da önemlisi, Ankara'daki konut yatırımının geri dönüş süresi (amortisman) 12 yıl olarak hesaplandı. Bu süre İstanbul'da 14 yıl, İzmir ve Antalya'da ise 15 yıl seviyesinde. Bu veri, Ankara'nın kira çarpanı bakımından diğer büyükşehirlere göre çok daha cazip bir yatırım aracı olduğunu ortaya koyuyor.
| ŞEHİR | ORT. FİYAT | YILLIK ARTIŞ | AMORTİSMAN |
|---|---|---|---|
| ANKARA | 4.341.870 TL | %35,6 | 12 Yıl |
| DİYARBAKIR | 4.764.879 TL | %48,6 | 14 Yıl |
| SAMSUN | 3.794.425 TL | %41,3 | 15 Yıl |
| ÇANAKKALE | 5.842.067 TL | %39,2 | 16 Yıl |
| İSTANBUL | 6.495.492 TL | %30,2 | 14 Yıl |
| BURSA | 4.179.686 TL | %27,1 | 14 Yıl |
| İZMİR | 5.895.332 TL | %26,0 | 14 Yıl |
| ANTALYA | 5.158.010 TL | %25,8 | 15 Yıl |
| MUĞLA | 9.792.589 TL | %22,1 | 19 Yıl |
| TÜRKİYE ORT. | 4.650.250 TL | %28,4 | 14 Yıl |
Kaynak: Endeksa Kasım 2025 Verileri
Kiralar Cep Yakmaya Devam Ediyor
Satılık konutlardaki durağan seyre rağmen kiralık konut piyasasındaki ateş sönmüş değil. Verilere göre Türkiye genelinde ortalama kira bedeli 24 bin 898 TL seviyesine ulaştı. Kiralık konutlarda metrekare fiyatı ortalama 228 TL olurken, büyükşehirlerde bu rakamlar çok daha yüksek seviyelerde seyrediyor. İstanbul'da ortalama kira bedeli 33 bin 656 TL olarak ölçülürken, Ankara'da bu rakam 28 bin 570 TL bandına oturdu. Turizmin başkenti Antalya'da ise ortalama kiralar 25 bin 936 TL seviyesinde. Özellikle Muğla, 33 bin 951 TL'lik ortalama kira bedeli ile İstanbul ile yarışır hale geldi. Kiralardaki yıllık artış oranı ülke genelinde yüzde 27,5 olarak kaydedildi.
Anadolu Şehirlerinde Yükseliş Sürüyor
Yatırım rotasını büyükşehirlerden Anadolu'ya çevirenler için de raporda çarpıcı veriler yer aldı. Kasım ayında en yüksek değer artışı yaşayan illerin başında Diyarbakır geldi. Diyarbakır'da konut fiyatları son bir yılda yüzde 48,6 oranında rekor bir artış kaydetti. Onu yüzde 41,3'lük artışla Samsun takip etti. Samsun'da ortalama konut fiyatı 3 milyon 794 bin TL seviyesine ulaşırken, amortisman süresinin 15 yıl olduğu görüldü. Türkiye'nin en pahalı konut piyasasına sahip ili ise değişmedi. Muğla'da ortalama bir konutun satış fiyatı 9 milyon 792 bin TL gibi rekor bir seviyeye ulaştı. Muğla'daki konutların yatırım geri dönüş süresi ise yüksek fiyatlar nedeniyle 19 yıla kadar uzamış durumda.
Konut Kredilerinde Kıpırdanma Var
Piyasadaki fiyat hareketliliğinin yanı sıra satış adetleri de sektörün geleceği adına ipuçları veriyor. Kasım ayında Türkiye genelinde 141 bin 100 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre yüzde 7,8'lik bir düşüşe işaret etse de, yılın genelinde tablonun pozitif olduğu görülüyor. 2025 yılının ilk 11 ayında toplam satışlar yüzde 13,3 artışla 1 milyon 434 bin adedi aştı. Sektör temsilcilerini en çok umutlandıran veri ise ipotekli satışlardan geldi. Konut kredisi faizlerinin yüksekliğine rağmen ipotekli satışlar ocak-kasım döneminde geçen yıla göre yüzde 53,5 oranında artış gösterdi. Bu durum, vatandaşın faiz indirim beklentisiyle harekete geçtiği ve kredi musluklarının kademeli olarak açıldığı şeklinde yorumlanıyor.
